Интернет - версия газеты Ставропольская недвижимость Раздел: Статьи по недвижимости

Передача денег при покупке - продаже квартиры

Первый вопрос, на который нам предстоит ответить: какой именно будет эта сумма? Кажется, ответ очевиден – это цена квартиры, которую мы согласовали с покупателем в ходе просмотров и торгов. Но не будем спешить. Прежде всего, вспомним, что некую сумму мы уже получили в виде аванса. В зависимости от ценового сегмента ее размеры могут варьироваться от 30-40 тыс. руб. до 5% и даже 10% стоимости квартиры – на элитном рынке (где такие большие предоплаты как раз в ходу) это составляет весьма внушительную сумму.
Второй момент – наш риелтор. Он вполне справедливо хочет получить с нас свои комиссионные и не менее справедливо стремится сделать это до сделки или во время нее. Потому что, если допустить иное развитие событий (продавец получил всю сумму) – «стрясти» с него хоть что-то будет маловероятно. Поэтому в зачет комиссии агентства пойдет полученный аванс. Но размер аванса часто оказывается меньше комиссии, поэтому что-то еще из денег покупателя перекочует прямехонько к нашему риелтору, минуя наши собственные руки. Как именно это будет сделано – предмет договоренности сторон.
Есть и еще один аспект. Как хорошо известно, огромное количество продаваемых квартир – несвободные, т.е. их продавец «прописан» и физически проживает там и собирается переехать только в новокупленную «альтернативную» площадь. Покупатель, разумеется, хочет подстраховаться, для чего обычно настаивает на удержании некоторой суммы до полного физического и юридического освобождения объекта.
Впрочем, с этими деньгами все не так просто. Часто сделка идет настолько «впритык», что удерживать просто нечего – все полученные средства должны быть переданы по цепочке дальше. А кроме того, если покупатель не доверяет продавцу (ведь именно так можно назвать описанное в предыдущем абзаце) – то с чего бы возникнуть доверию в противоположную сторону? Точно так же, как покупатель, получив денежки, может не торопиться выехать из квартиры, и продавец может попытаться «зажать» оставшуюся сумму.
Наиболее надежная технология – все та же депозитарная ячейка, но она требует определенных затрат. Поэтому иногда продавцы соглашаются «под честное слово» - что пункт о том, что определенная сумма не доплачивается, вносится в договор. И что покупатель обязуется передать эти деньги в момент вручения ему ключей от квартиры. В целом все это – предмет переговоров.
Одним словом, по итогам всех наших вычислений получается, что «основная сумма» - это не вся цена квартиры, а примерно 80-95% ее стоимости. Теперь следующий вопрос: как именно эти деньги передать?
Железные гарантии
Способов передачи денег существует множество. Это и наличные из рук в руки – правда, с учетом цен на рынке недвижимости передавать придется как минимум пластиковый пакет, а то и хороший чемодан; и всевозможные банковские переводы – за них, конечно, особенно ратует государство, поскольку все финансовые потоки тут видны как на ладони, и гражданам потом не укрыться от зоркого ока фискальных органов.
К сожалению, большинство применяемых в обычной жизни технологий для рынка недвижимости не очень применимы. Причина в том, что сделка заключается и регистрируется довольно долгое время, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит деньги раньше – он может отказаться отдавать недвижимость, и покупатель окажется с носом. Если с передачей припозднились – будет то же самое, только в другую сторону: квартира уже стала собственностью покупателя, а деньги он может и не заплатить.
И рынок недвижимости путем проб и ошибок выработал технологию расчетов – такую, что удовлетворяет всем этим в высшей степени противоречивым требованиям. Для передачи денег используется несколько неожиданный «инструмент» - ячейка в банковском депозитарии, которую в обычной жизни люди используют для хранения различных ценностей. Основная тонкость – в составляемом при аренде трехстороннем (банк, продавец и покупатель) договоре.
Срок, на который ячейка арендуется, определяется скоростью госрегистрации сделок. D договоре определяются условия доступа к ячейке. В первый день его имеют и продавец, и покупатель – для того чтобы прийти совместно и положить туда деньги. Затем практически на весь срок действия договора доступ для покупателя блокируется. В это время может прийти только продавец – но при условии, что он предъявит зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи квартиры. А в последние 1-2 дня доступ снова открывается для покупателя: если сделка по каким-то причинам не состоялась, он может прийти и забрать свои средства
При данном способе банк является независимой стороной, которая контролирует предоставление именно тех документов, которые стороны указали для доступа к ячейке. Таким образом минимизируются риски сторон по сделке: покупателя – заплатить деньги и ничего не купить, а продавца – продать квартиру и не получить деньги.
Завершая описание данной технологии, нам осталось сказать еще три слова. Первое: стоимость. Она составляет сегодня порядка 3-4 тыс. руб. – сюда включены и весь срок аренды, и трехсторонний договор. Второе – депозитарные ячейки имеются не только у банков.
А вот третья новость менее приятна: банки стараются избежать ответственности. Поэтому в договоре в любом депозитарии будет иметься оговорка: банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов. Т.е. теоретически продавец квартиры может принести фальшивый экземпляр договора купли-продажи и получить по нему доступ к ячейке. Справедливости ради отметим, что реальные подобные случаи нам неизвестны.
Еще, как мы помним, иногда некая сумма не доплачивается продавцу до тех пор, пока он не освободит квартиру и не передаст ее покупателю. Эти «залоговые» деньги иногда передаются из рук в руки – но могут, если стороны пожелают и не пожалеют 3 тыс., также закладываться в отдельную ячейку. Условием доступа к ней будет уже не договор купли-продажи, а паспорт продавца с «пропиской» по новому адресу.
Другие варианты передачи денег
Теоретически они существуют, но занимают на рынке ничтожно малую долю. В случае если стороны абсолютно друг другу доверяют, передача может пройти просто из рук в руки. Но, предупреждают специалисты, это очень большой риск: сумма в несколько миллионов рублей оказывается для неокрепших душ большим искушением. Историй о том, как люди дружили с детского сада, а потом вдрызг разругивались из-за больших денег можно вспомнить немало.
Другая альтернатива наличным в ячейке вполне цивилизованна – называется она банковским аккредитивом. Согласно экономической науке, это «независимое от покупателя безотзывное и твердое обязательство выпускающего банка провести расчеты при надлежащем представлении продавцом документов». «Покупатель зачисляет денежные средства, составляющие стоимость квартиры, на аккредитивный счет, продавец получает уведомление (письмо) от банка о поступлении денежных средств на счет. В отличие от обычного расчетного счета после зачисления денежных средств на аккредитивный счет покупатель в определенный период не вправе отозвать деньги со счета без согласия продавца. Продавец же вправе получить денежные средства при выполнении определенных условий, аналогичных условиям доступа к банковской ячейке, – предъявления в банк зарегистрированного договора или выписки из ЕГРП».
Иными словами, полный аналог депозитарной ячейки и трехстороннего договора. Но число участников сделок, пользующихся им в реальности, составляет сегодня доли процента. Их стандартный вопрос: «А вдруг банк разорится?»
Так что безналичные расчеты в основном применяются там, где в сделках тем или иным образом участвуют государственные деньги: всевозможные сертификаты, дотации и т.п.

Главная страница
Новости
Cтатьи
Объявления
Квартиры в Ставрополе
Комнаты в Ставрополе
Дома в Ставрополе
Участки в Ставрополе

Куплю квартиру в Ставрополе

Снять квартиру в Ставрополе
Сдаю квартиру в Ставрополе

Подать объявление
Справочник
Застройщики
Агентства недвижимости
Дачные кооперативы
Гаражные кооперативы
© редакция газеты
«Ставропольская недвижимость»
2009 - 2014

тел.: (8652) 42-60-94
e-mail:41-50-70[собака]mail.ru

При использовании материалов сайта убедительно просим ставить активную гиперссылку на страницу - источник.

Рейтинг@Mail.ru